El hecho de que los precios de las viviendas se hayan disparado en los últimos años, trae consigo que la demanda se reduzca hasta tal punto que los que ofrecen viviendas se planteen reducir sus beneficios para lograr venderlas. Y eso es lo que está sucediendo, muy especialmente en las grandes ciudades, debido a que en ellas existe un mayor mercado inmobiliario.

Por ello, no es nada sorprendente que alrededor de “un tercio de los vendedores de vivienda de Madrid y Barcelona y una quinta parte de los de Valencia, hayan tenido que bajar el precio de sus inmuebles respecto a la oferta inicial para poder hacer frente al parón inmobiliario que vive el sector por el ‘boom’ de los últimos años y por la subida de tipos de interés”. Y, por lo que parece, los particulares que deseen vender una vivienda no van a tener otra alternativa.

Algunos analistas se atreven a aventurar que nos encontramos en un buen momento para adquirir una vivienda dada la débil coyuntura actual del sector inmobiliario, marcado por la ralentización de las ventas y la desaceleración de los precios.

Para el próximo 6 de junio,  REALIA tiene intención de sacar el 47,7% de su capital. Este importante grupo inmobiliario, en el que participan Caja Madrid y FCC, presenta su Oferta Pública de Venta de Acciones (OPV) hasta por el 47,7% del capital de la compañía, equivalente a 31.782.558,48 euros.

La colocación constará de diferentes tramos, uno internacional y otro doméstico. De este último, un tercio se ofrecerá a los inversores institucionales y el resto se dirigirá a los minoristas. Las Entidades Coordinadoras Globales son Caja Madrid y JP Morgan. REALIA  cotizará en el Mercado Continuo de la Bolsa española a partir del próximo día 6 de junio.

Os copio un reportaje escrito por Jaime Pascual para Expocasa: Información inmobiliaria 

La Consultora inmobiliaria global Cushman & Wakefield (C&W) ha elaborado un informe según el cual en Barcelona la absorción de oficinas mantiene un ritmo excelente y se han cerrado más de 100 operaciones en este primer trimestre de 2007.

El informe señala que durante el transcurso del presente año y el próximo se entregarán un total de 608.485 m² de nuevas oficinas, de los cuales un 61,6 % ya están comprometidos. Según Eusebi Caries, Associate y responsable del departamento de Investigación de Mercados de Oficinas de C&W en Barcelona,  “la entrega de nuevos edificios de oficinas de enero a marzo ha significado un crecimiento global del stock de 106.000 m2, de los cuales un 50% de los mismos corresponden a edificios finalizados en la periferia, un 18,7% corresponden a las nuevas áreas de negocios de la ciudad y un 31,3% se reparten entre la zona del CBD y el centro de la ciudad, perteneciendo mayormente a este porcentaje la superficie correspondiente a las nuevas sedes del RACC y de Agbar en la zona norte de la Av. Diagonal”.

Hasta finales de 2007 van a entregarse adicionalmente 159.784 m2 de nuevas oficinas, de las cuales un 31,4% ya están comprometidas para albergar las sedes de grupos e instituciones como Tecnocasa y GISA, entre otros.  

Absorción de oficinas
Además, la absorción sigue manteniendo su excelente tono alcista, sin duda estimulada por la positiva evolución del crecimiento de la economía del país (4%). El número de operaciones cerradas ha alcanzado en los primeros tres meses un total de 105 operaciones, con una media por operación que se sitúa en los 968 m2 por contrato.

Las operaciones de alquiler han representado el 57,4% del mercado, mientras que los prealquileres han descendido por debajo del 9,8%. Las compras de oficinas para uso propio y las adquisiciones de edificios ’llave en mano’ continua mostrando signos de fortaleza ya que estos dos formatos han aglutinado más del 32% de la superficie contratada al término del primer trimestre del año.

“Como ya venimos apuntando en informes previos” comenta Carles, “la constante consolidación de la periferia y de las nuevas áreas de negocio como polos de actividad terciaria, en detrimento del CBD y el centro de la ciudad, hace que zonas como Poble Nou-22@, Viladecans, Plaça d’Europa, Sant Cugat del Vallès y Cornellà de Llobregat, entre otras, hayan experimentado un crecimiento acelerado en los últimos seis años, concentrando el mayor porcentaje de actividad promotora y número de operaciones”.

Si en 1996 la periferia y las nuevas zonas de negocios conjuntamente tan sólo representaban un 28% del mercado, en los últimos tres meses han acaparado más de un 64,3% de la absorción total del mercado.

Las rentas máximas evolucionan positivamente
“Los precios de alquiler máximos no han sufrido alteraciones significativas”, continúa Carles, “y se han mantenido tal y como apuntamos a finales del pasado ejercicio, alrededor de los 25 €/m²/mes. No obstante, se ha detectado un incremento notable en los precios de alquiler medios, lo que apunta a un crecimiento “oculto” subyacente de los precios”. Los precios de salida que están fijando diversos propietarios para la superficie disponible en sus respectivos inmuebles siguen al alza debido al buen contexto de mercado por el que atravesamos. Este proceso sin duda representará la antesala de unos precios de cierre superiores en el futuro.

Inversión
En lo que a inversión se refiere, según el informe, el volumen de inversión ha llegado hasta los 840 millones de euros, comparados con los 712 millones del mismo periodo de 2006. Cabe destacar la venta de la cartera propiedad de Landscape a General Electric Real Estate, suponiendo algo menos de la mitad del volumen total alcanzado en el primer trimestre de este ejercicio. Según Eusebi Carles, “no se ha registrado ninguna operación de compraventa de edificios de oficinas para cambio de uso, lo que afianza nuestra tesis que ya apuntábamos en anteriores informes de que este proceso mostraba signos inequívocos de agotamiento”.
Cabe destacar, además, la adquisición por parte del grupo inversor Azurelau de Torre Agbar (33.210 m²), propiedad de Layetana; o la adquisición de 12.283 m² en la Rambla de Poblenou por parte de Invesco (complejo de Can Jaumandreu) en el distrito tecnológico 22@ de Barcelona.

Principales operaciones del mercado en los últimos meses
Agbar - Av. Albert Bastardes – General Batet (13.073 m²): Agbar acaba de culminar la construcción de un edificio de 13.073 m² en el barrio barcelonés de Collblanc, en una zona limítrofe con l’ Hospitalet de Llobregat. El inmueble, que ha supuesto una inversión de 20 millones de euros, tiene un total de 6 plantas más planta baja. El edificio albergará la gerencia Sur de Barcelona, la dirección de explotación, la dirección de operaciones territoriales y técnica de Agbar.

RACC (22.500 m²): el Real Automóvil Club de Catalunya ha ampliado la superficie en su sede central en la Avenida Diagonal 687 de Barcelona mediante la construcción de un edificio anexo al ya existente. La antigua sede se comunica con la ampliación mediante la planta -1 y el aparcamiento.

Ecourban – Almogàvers 107-119 (1.511 m²): Group SEB Ibérica, SA ha reubicado sus oficinas alquilando un total de 1.511 m² en el complejo Ecourban del distrito 22@.

Banc Sabadell (26.320 m²): Banc de Sabadell invertirá 60 millones de euros en la construcción de un segundo edificio dentro de su recinto corporativo de Sant Cugat del Vallès. El inmueble estará terminado aproximadamente en el año 2010 y se está levantando en una parcela de aproximadamente 37.600 m².

Nadie habría imaginado hace casi dos décadas que, tras la caída del muro de Berlín, los países de la ‘Europa del Este’ aportasen en la actualidad el mayor crecimiento europeo en metros cuadrados para la construcción de nuevos centros comerciales. Así es, según un estudio elaborado por la consultora inmobiliaria internacional Cushman&Wakefield, Rusia y Polonia -con 1.507.000 y 1.273.000 de metros cuadrados respectivamente-, ocupan la primera y segunda posición del ranking europeo.

Y de los 13,8 millones de metros cuadrados de nuevos centros comerciales que se construirán en Europa hasta diciembre del próximo año, España incorporará 974.000 metros cuadrados siendo, tras Italia -con 1.092.000 metros cuadrados-, el cuarto país europeo en números redondos.

El informe señala que “sobrepasar la línea de los 100 millones de metros cuadrados será un hito histórico en un momento en el que los centros comerciales se han convertido en un actor protagonista de la vida cotidiana en toda Europa”. En los países occidentales con mercados más maduros y un mayor nivel de desarrollo ya se piensa en cambiar el concepto de ‘centros comerciales’ para ajustarlo a las necesidades de sus ocupantes y de los consumidores. 

Además, en España los promotores comienzan a centrar su atención en ciudades menores al millón de habitantes. Así pues, el sector del ocio pinta fuerte.

Al final, va a resultar que los ‘minipisos’ de 30 metros cuadrados de la ministra Trujillo van a convertirse en legítimas viviendas de pleno derecho.

Toda una pena,  ya que después de todo el marketing empleado para darlos a conocer, ahora resulta, y seguro que no es para despistar, que la proliferación en el distrito barcelonés de Ciutat Vella de auténticos nidos, refugios ó como se quieran llamar, desde 11 hasta 16 metros cuadrados,  a precios de entre 82.000 euros y 120.250 euros son -en boca del concejal Carles Martí- ‘mipisos’ carentes de cédula de habitabilidad.

Hay una ciudad del Sahara Occidental de unos 50.000 habitantes llamada Smara. Cabe decir que fue la única ciudad importante del Sahara Occidental no fundada por españoles sino por un tal Jeque saharaui, llamado Ma al-'Aynayn. Ciudad rica en pastos y agua, alejada de la costa, albergó el nacimiento del Frente Polisario.

Precisamente, Fadesa -en proceso de fusión con Martinsa-, edificará un nuevo complejo turístico por valor de más de 500 millones de euros de inversión. Con el paso del tiempo, Fadesa se ha convertido en uno de los principales inversores extranjeros del país, proporcionando cerca de 3.000 millones de euros desde el año 2000.

'Cuando las barbas de tu vecino veas pelar,  pon las tuyas a remojar'. Eso es lo que han debido pensar muchos empresarios del sector inmobiliario y de la construcción. Resulta que Parquesol, una de las ‘top ten’,  ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que "ha rebajado su beneficio el 68% tras reducir un 32% la venta de promociones y solares".

La inmobiliaria obtuvo un  beneficio neto de 3,78 millones de euros en el primer trimestre del año, un 68% menos que en el mismo periodo de 2006, en el que ganó 11,9 millones. El beneficio bruto de explotación (EBITDA) descendió un 49%, hasta 11,7 millones, mientras que el resultado neto de explotación (EBIT) se situó en 10,18 millones, lo que supone una reducción del 53%.

Es más, los ingresos por promoción residencial disminuyeron un 11%, hasta 23 millones, mientras que los obtenidos por alquileres aumentaron un 5% y se elevaron hasta 4,7 millones. En consecuencia, la promoción residencial aportó el 67,51% de los ingresos, los alquileres el 13,89%, la venta de solares el 10,26% y la venta de activos el 8,34%.

No estratégicos
Por otro lado, Parquesol, "vendió activos no estratégicos por importe de 2,8 millones, lo que le reportó unas plusvalías de 0,84 millones". Cabe resaltar el número de viviendas que se vendieron durante el primer trimestre del año pasado. 129 viviendas, frente a las 90 de este año, lo que confirma la ralentización del mercado inmobiliario.

Dentro del capítulo de gestión patrimonial, el alquiler de inmuebles aportó 3,47 millones de ingresos y el de hoteles, 1,26 millones. La deuda financiera neta de Parquesol se situó finalmente, al cierre del primer trimestre, en 476,9 millones, eso sí, ligeramente por encima del registrado al término del pasado ejercicio (461,8 millones). Y es que Parquesol, en su día, ya anunció una caída en el negocio residencial.

Artículo muy interesante sacado de Expocasa, noticias inmobiliarias, sobre el estado de la oferta y demanda de oficinas en las dos ciudades españolas más importantes:

La contratación de oficinas parece estar viviendo una regeneración sorprendente, según el informe del Mercado de Oficinas realizado por Aguirre Newman. Madrid y Barcelona, las ciudades analizadas por la consultora, muestran un incremento progresivo de sus rentas al tiempo que la disponibilidad se ve reducida, sobre todo en las correspondientes zonas prime de estas dos neurálgicas ciudades. La periferia vuelve a ser la alternativa más sugerente para unos inversores que permanecen fieles a este valor no residencial.

El mercado de oficinas en la capital madrileña ha registrado durante el pasado ejercicio un récord en cuanto a contratación bruta. El aspecto más relevante de 2006 ha sido la recuperación de una figura que fue olvidada con el cambio de milenio: el pre-alquiler. El incremento generalizado de los alquileres y la reducción de la disponibilidad han sido las consecuencias lógicas de este afán inversor. En lo que respecta a la ciudad condal, la demanda no se queda atrás, ya que la absorción registrada ha alcanzado los 386.000 m², mientras la oferta retiene la salida de nuevos proyectos y los alquileres suben ligeramente.

La descentralización se impone
El año se cerró con el retraso en la entrega de nueva superficie, por lo que la escasez de nuevos proyectos marcó el devenir de 2006: de los 9,8 millones de m² de superficie con los que cuenta el parque madrileño (11 si tenemos en cuenta los edificios high tech), tan solo 248.000 m² fueron incorporados a lo largo del pasado ejercicio. Además, la superficie nueva ha estado marcada por la descentralización, situándose el 86% de la misma en la periferia. Así, las tres cuartas partes de superficie contratada se registra en las zonas más alejadas del centro tradicional de negocios madrileño. 2007 incrementará el parque actual con 850.000 m² de oficinas, estando un 15,5% prácticamente comprometido.

La contratación durante los pasados 12 meses ha marcado niveles espléndidos, superando el volumen histórico que se alcanzó en 2000. La cifra de absorción fue de 820.000 m², un 17% más que en 2005. El reparto de la superficie por tipologías arroja un crecimiento del interés del 21% en edificios semi-industriales y de un 16% en exclusivos. En cuanto a las zonas, llama la atención la caída del distrito centro, explicada por la falta de espacio. Sin embargo, las operaciones han retrocedido un 4%, aspecto compensado por el incremento de un 21% de la superficie media contratada. Por sectores, el más activo ha sido, sin duda, el público, responsable de la contratación de 110.000 m².

Las tasas de disponibilidad están bajo mínimos: en el interior de la M-30, existe un 2,9% de oficinas disponibles y en el distrito de negocios, la desocupación quedó por debajo del 2%. Debido a esta escasez generalizada y a la insistencia de la demanda, se ha encarecido el alquiler entre un 10% y un 15% en todas las zonas. Aunque se esperan todavía subidas más pronunciadas en las rentas, en 2007 se suavizará un poco el desequilibrio, puesto que seremos testigos de esperadas inauguraciones como, por ejemplo, las oficinas de alto standing de la Torre Espacio, primera de las cuatro torres que se está construyendo en el complejo Cuatro Torres Bussiness Area.

Demanda en máximos
La ‘nueva centralidad’, auspiciada por el desarrollo de la red de transportes y la urgente necesidad de suelo, es un concepto que también lleva tiempo gestándose en la capital catalana, de hecho, las tres cuartas partes de superficie nueva se registra en las zonas más alejadas del centro de negocios barcelonés. En cuanto a demanda, el segundo semestre ha sido el de mayor actividad, con 386.000 m² contratados y, a diferencia de Madrid, el sector privado es el principal demandante de estos espacios profesionales.

La superficie nueva de 2006 no cumplió con lo prometido en un primer momento, puesto que se esperaba un incremento del 23% y sólo se logró el 10% más respecto a 2005. En cuanto a la demanda, la fortaleza que ha demostrado durante el pasado ejercicio ha sido realmente relevante, ya que se ha duplicado el volumen medio de contratación de los últimos 10 años, si bien no se ha superado la extraordinaria cifra de absorción de 2005. El interés se centró en la zona periférica y externa de la ciudad (un 76% del total). Este hecho guarda relación con la superficie disponible, localizada mayoritariamente en estas zonas alejadas (73%).

Los precios de alquiler se han mantenido durante el primer semestre y durante el segundo han ido aumentando de forma ligera. Las rentas más económicas son las de las áreas descentralizadas, donde su crecimiento ha sido de un 3,2%, y fuera de la ciudad (5%), mientras que en la zona interna de la urbe, el porcentaje ha sido del 7%.  La oferta futura promete ser abundante: entre 2007 y 2008 aumentarán considerablemente las tasas de disponibilidad. En este sentido, hay que destacar la entrega de las Fase II del Almeda Park (55.000 m²) y el Edificio Meridian (22.000 m²). Por otro lado, según afirma la consultora, la demanda seguirá pujando y los precios crecerán moderadamente.

Fuente de información: Aguirre Newman