Hay una ciudad del Sahara Occidental de unos 50.000 habitantes llamada Smara. Cabe decir que fue la única ciudad importante del Sahara Occidental no fundada por españoles sino por un tal Jeque saharaui, llamado Ma al-'Aynayn. Ciudad rica en pastos y agua, alejada de la costa, albergó el nacimiento del Frente Polisario.

Precisamente, Fadesa -en proceso de fusión con Martinsa-, edificará un nuevo complejo turístico por valor de más de 500 millones de euros de inversión. Con el paso del tiempo, Fadesa se ha convertido en uno de los principales inversores extranjeros del país, proporcionando cerca de 3.000 millones de euros desde el año 2000.

'Cuando las barbas de tu vecino veas pelar,  pon las tuyas a remojar'. Eso es lo que han debido pensar muchos empresarios del sector inmobiliario y de la construcción. Resulta que Parquesol, una de las ‘top ten’,  ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que "ha rebajado su beneficio el 68% tras reducir un 32% la venta de promociones y solares".

La inmobiliaria obtuvo un  beneficio neto de 3,78 millones de euros en el primer trimestre del año, un 68% menos que en el mismo periodo de 2006, en el que ganó 11,9 millones. El beneficio bruto de explotación (EBITDA) descendió un 49%, hasta 11,7 millones, mientras que el resultado neto de explotación (EBIT) se situó en 10,18 millones, lo que supone una reducción del 53%.

Es más, los ingresos por promoción residencial disminuyeron un 11%, hasta 23 millones, mientras que los obtenidos por alquileres aumentaron un 5% y se elevaron hasta 4,7 millones. En consecuencia, la promoción residencial aportó el 67,51% de los ingresos, los alquileres el 13,89%, la venta de solares el 10,26% y la venta de activos el 8,34%.

No estratégicos
Por otro lado, Parquesol, "vendió activos no estratégicos por importe de 2,8 millones, lo que le reportó unas plusvalías de 0,84 millones". Cabe resaltar el número de viviendas que se vendieron durante el primer trimestre del año pasado. 129 viviendas, frente a las 90 de este año, lo que confirma la ralentización del mercado inmobiliario.

Dentro del capítulo de gestión patrimonial, el alquiler de inmuebles aportó 3,47 millones de ingresos y el de hoteles, 1,26 millones. La deuda financiera neta de Parquesol se situó finalmente, al cierre del primer trimestre, en 476,9 millones, eso sí, ligeramente por encima del registrado al término del pasado ejercicio (461,8 millones). Y es que Parquesol, en su día, ya anunció una caída en el negocio residencial.

Artículo muy interesante sacado de Expocasa, noticias inmobiliarias, sobre el estado de la oferta y demanda de oficinas en las dos ciudades españolas más importantes:

La contratación de oficinas parece estar viviendo una regeneración sorprendente, según el informe del Mercado de Oficinas realizado por Aguirre Newman. Madrid y Barcelona, las ciudades analizadas por la consultora, muestran un incremento progresivo de sus rentas al tiempo que la disponibilidad se ve reducida, sobre todo en las correspondientes zonas prime de estas dos neurálgicas ciudades. La periferia vuelve a ser la alternativa más sugerente para unos inversores que permanecen fieles a este valor no residencial.

El mercado de oficinas en la capital madrileña ha registrado durante el pasado ejercicio un récord en cuanto a contratación bruta. El aspecto más relevante de 2006 ha sido la recuperación de una figura que fue olvidada con el cambio de milenio: el pre-alquiler. El incremento generalizado de los alquileres y la reducción de la disponibilidad han sido las consecuencias lógicas de este afán inversor. En lo que respecta a la ciudad condal, la demanda no se queda atrás, ya que la absorción registrada ha alcanzado los 386.000 m², mientras la oferta retiene la salida de nuevos proyectos y los alquileres suben ligeramente.

La descentralización se impone
El año se cerró con el retraso en la entrega de nueva superficie, por lo que la escasez de nuevos proyectos marcó el devenir de 2006: de los 9,8 millones de m² de superficie con los que cuenta el parque madrileño (11 si tenemos en cuenta los edificios high tech), tan solo 248.000 m² fueron incorporados a lo largo del pasado ejercicio. Además, la superficie nueva ha estado marcada por la descentralización, situándose el 86% de la misma en la periferia. Así, las tres cuartas partes de superficie contratada se registra en las zonas más alejadas del centro tradicional de negocios madrileño. 2007 incrementará el parque actual con 850.000 m² de oficinas, estando un 15,5% prácticamente comprometido.

La contratación durante los pasados 12 meses ha marcado niveles espléndidos, superando el volumen histórico que se alcanzó en 2000. La cifra de absorción fue de 820.000 m², un 17% más que en 2005. El reparto de la superficie por tipologías arroja un crecimiento del interés del 21% en edificios semi-industriales y de un 16% en exclusivos. En cuanto a las zonas, llama la atención la caída del distrito centro, explicada por la falta de espacio. Sin embargo, las operaciones han retrocedido un 4%, aspecto compensado por el incremento de un 21% de la superficie media contratada. Por sectores, el más activo ha sido, sin duda, el público, responsable de la contratación de 110.000 m².

Las tasas de disponibilidad están bajo mínimos: en el interior de la M-30, existe un 2,9% de oficinas disponibles y en el distrito de negocios, la desocupación quedó por debajo del 2%. Debido a esta escasez generalizada y a la insistencia de la demanda, se ha encarecido el alquiler entre un 10% y un 15% en todas las zonas. Aunque se esperan todavía subidas más pronunciadas en las rentas, en 2007 se suavizará un poco el desequilibrio, puesto que seremos testigos de esperadas inauguraciones como, por ejemplo, las oficinas de alto standing de la Torre Espacio, primera de las cuatro torres que se está construyendo en el complejo Cuatro Torres Bussiness Area.

Demanda en máximos
La ‘nueva centralidad’, auspiciada por el desarrollo de la red de transportes y la urgente necesidad de suelo, es un concepto que también lleva tiempo gestándose en la capital catalana, de hecho, las tres cuartas partes de superficie nueva se registra en las zonas más alejadas del centro de negocios barcelonés. En cuanto a demanda, el segundo semestre ha sido el de mayor actividad, con 386.000 m² contratados y, a diferencia de Madrid, el sector privado es el principal demandante de estos espacios profesionales.

La superficie nueva de 2006 no cumplió con lo prometido en un primer momento, puesto que se esperaba un incremento del 23% y sólo se logró el 10% más respecto a 2005. En cuanto a la demanda, la fortaleza que ha demostrado durante el pasado ejercicio ha sido realmente relevante, ya que se ha duplicado el volumen medio de contratación de los últimos 10 años, si bien no se ha superado la extraordinaria cifra de absorción de 2005. El interés se centró en la zona periférica y externa de la ciudad (un 76% del total). Este hecho guarda relación con la superficie disponible, localizada mayoritariamente en estas zonas alejadas (73%).

Los precios de alquiler se han mantenido durante el primer semestre y durante el segundo han ido aumentando de forma ligera. Las rentas más económicas son las de las áreas descentralizadas, donde su crecimiento ha sido de un 3,2%, y fuera de la ciudad (5%), mientras que en la zona interna de la urbe, el porcentaje ha sido del 7%.  La oferta futura promete ser abundante: entre 2007 y 2008 aumentarán considerablemente las tasas de disponibilidad. En este sentido, hay que destacar la entrega de las Fase II del Almeda Park (55.000 m²) y el Edificio Meridian (22.000 m²). Por otro lado, según afirma la consultora, la demanda seguirá pujando y los precios crecerán moderadamente.

Fuente de información: Aguirre Newman

Interesante estudio el realizado por la Agencia Negociadora de Productos Bancarios sobre  el mercado, en el que indica que el número de hipotecados que en España dedican más del 40% de sus ingresos a pagos financieros se ha triplicado en 2007, hasta representar el 64% del total, cuando tan solo hace un año este porcentaje se limitaba al 2%. Y no sólo eso, también ha aumentado del 20% al 30% el número de clientes que necesitan financiar más del 80% del valor de tasación de su vivienda.

Además, el estudio revela que es "la mujer la que busca la casa y el hombre la financiación", y arroja un ‘suspenso’ en cultura financiera para los españoles, que en su mayoría ‘creen que es obligatoria’ la contratación de otros productos para conseguir la concesión de la hipoteca y que desconocen, en muchos casos, cuál es el tipo de interés al que está sujeto la misma”.

Es más, “hasta el 81,1% de los clientes creen que domiciliar la nómina es una condición indispensable para obtener financiación hipotecaria, mientras que hasta el 72,1% piensa que no puede obtener una hipoteca sin contratar un seguro de hogar”.

Pedro Javaloyes, portavoz de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, afirmo que “hasta un 15% reconoce desconocer los tipos a los que está pagando su vivienda, pero hasta los que dicen saberlo responden con condiciones "que no pueden ser sino erróneas".

"Los españoles son muy optimistas sobre lo que pagan, cuando en realidad están haciendo frente a hipotecas que son muy superiores. De esta forma, “hasta el 16% de los encuestados afirman tener una hipoteca en condiciones de Euribor más un diferencial entre 0,15% y 0,3%; el 28% entre 0,33% y 0,5%; el 16% entre 0,6% y 0,75%, y el 15% de un 0,8% hacia adelante, unos datos que desde la empresa consideran 'irrealesi pues el mercado se sitúa principalmente en diferenciales por encima del 0,5%”.

A pesar de algunos, y dado el progresivo aumento de los tiempos a la hora de vender una vivienda, nos ha llegado desde Estados Unidos un novedoso concepto de marketing denominado ‘Open House’, cuya principal finalidad, como no podía ser de otra manera, es revitalizar la demanda de compradores. Y es que “aun con el hacha mellada puedes abrir nuevos caminos”. Algunos, entre los que me encuentro, preferirían una rebaja de los tipos de interés, una menor presión fiscal, y un largo etc.

Pero la Red de Expertos Inmobiliarios (REI) ha decidido poner su granito de arena mediante la creación de esta novedosa acción consistente en que “la persona interesada en la compra de un vivienda pueda visitarla sin necesidad de concertar cita con el vendedor, sin previo aviso y en cualquier momento del día”. Para ello, el potencial comprador deberá de informarse sobre qué viviendas están dentro del programa y en qué horarios permanecen abiertas al público.

¿A que no sabían que las grandes constructoras españolas están interesadas en la segunda obra con capital privado que se promueve en la ciudad de Miami? Pues sí, se trata de un tranvía urbano que vertebrará el sur de Miami conectando zonas en pleno desarrollo con un coste aproximado de unos 150 millones de euros.

 En esto consiste, dirán algunos de ustedes, en diversificar las operaciones de estas enormes constructoras y es que dados los tiempos que corren no está de más abrir nuevos mercados ahora que los estadounidenses han descubierto el tema de las concesiones.

Tanto es el interés que despierta la magna operación, que tanto autoridades locales de Miami como el de las constructoras españolas, mantuvieron una reunión bilateral con la finalidad de fijar posiciones respecto al diseño, la construcción, financiación y explotación.

Y que hasta la más pequeña de las constructoras españolas están interesadas en crecer en Estados Unidos. OHL, por ejemplo, adquirió el año pasado dos constructoras en Florida.

La Comisión Europea ha abierto un expediente a España por la falta de garantías de la figura que ofrece el ‘agente urbanizador’ implantado en algunas Comunidades Autónomas como la de Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Andalucía o Extremadura.

En la nueva Ley se recoge la figura del ‘agente urbanizador’ sometida a juicio en distintas ocasiones por la Comisión Europea. En ella, los propietarios de suelo tendrán derecho a promover la transformación del terreno de su propiedad y a presentar en el ayuntamiento el correspondiente plan parcial. Pero, transcurrido el plazo que estipule la Ley, entra en escena el susodicho agente: “ante la inactividad de los propietarios, cualquier persona física o jurídica podrá ejercitar su derecho a promover la transformación del suelo en régimen de libre competencia, presentando al consistorio una propuesta de actuación”.

El caso es que la Comisión Europea considera que esta figura “no garantiza los principios de libre concurrencia, publicidad y transparencia” del proceso urbanístico.

José Moreno es extremeño, de 57 años, de profesión pocero pero de vocación constructor. A diferencia de Francisco Hernando, el genuino ‘Pocero’ de Seseña, no presume de distinguidas amistades, algunas de ellas políticas. Tampoco va por la vida haciendo señales ostentosas.

Moreno se conforma con construir  viviendas cuatro veces más baratas que las que ofrece el actual mercado inmobiliario. Su secreto es muy sencillo: construye sobre suelo público que el Ayuntamiento de Fuenlabrada (Madrid) adjudica mediante el procedimiento  público de concurso y cuya característica principal es que el beneficio privado está tasado. Hasta el momento ha edificado junto a la Universidad Rey Juan Carlos I, 402 viviendas protegidas para jóvenes menores de 32 años a un precio de entre 82.000 y 88.000 euros.

Los que buscan independizarse en Fuenlabrada lo tienen fácil.